マイホーム売却で税金がかかる？実は「3000万円特別控除」でゼロになるかも
「マイホームを売ると税金がかかるって本当？」
そう思って不安になる方も多いかもしれません。
実際、自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税されるのが原則です。
しかし、国が定めた「3000万円特別控除」という制度を利用すれば、最大3000万円までの利益が非課税になります。つまり、条件を満たせば売却益があっても税金ゼロになる可能性があるのです。
この記事では、この制度の仕組みや条件、注意点、確定申告の手順まで、2025年最新情報をもとにわかりやすく解説します。
「3000万円特別控除」とは？【住宅売却時の節税制度】
「3000万円特別控除」とは、自宅（マイホーム）を売った際に得た利益のうち、最大3000万円までの金額に税金がかからないという特別な制度です。
通常、不動産を売って利益が出ると、約20％前後の税率で課税されます。しかし、マイホームに限っては、この制度を使えば大きな節税が可能になります。
たとえば…
-
取得価格：2000万円
-
売却価格：4500万円
-
譲渡所得：2500万円
このようなケースなら、譲渡益2500万円が丸ごと非課税に。税金は一切かかりません。
3000万円特別控除が適用される条件一覧【2025年版チェックリスト】
この特例が使えるのは、あくまで「一定の条件」を満たした場合だけです。以下のチェックリストで確認してみましょう。
✅ 2025年版・適用条件チェックリスト
-
売却した不動産が「居住用財産（マイホーム）」である
-
売却した年の1月1日時点で所有期間が1年以上
-
売却前に住んでおり、住まなくなってから3年以内に売却
-
親子や夫婦などの「特別な関係者」に売っていない
-
他の特例（買い替え特例など）と併用していない
-
同じ控除を2年以内に利用していない
少しでも不安がある場合は、税務署または税理士に事前確認を行いましょう。
実際にいくら節税できる？【譲渡所得の税金比較シミュレーション】
ここでは、実際にどれくらい税金が変わるのか、シミュレーションしてみましょう。
| ケース | 譲渡益 | 控除適用後 | 税金（概算） |
|---|---|---|---|
| Aさん | 2000万円 | 0円 | 0円 |
| Bさん | 3500万円 | 500万円 | 約100万円（20％課税の場合） |
控除がなければ、本来は700万円（譲渡益3500万円 × 税率20％弱）ほど課税される可能性もあります。この特例がいかに強力な節税手段であるかが分かりますね。
控除が受けられないパターンと注意点【NG事例】
「適用できると思っていたのに、実は対象外だった…」というケースもあるので注意が必要です。
❌代表的なNGパターン
-
住んでいなかった空き家（居住用と認められない）
-
過去に賃貸に出していた（居住用期間が短い）
-
家族（親・子）に売却した
-
申告しなかった（申告しなければ控除は適用されません）
この制度は自動で適用されるわけではなく、確定申告での申請が必須です。
3000万円控除を使うための確定申告方法【必要書類と手続き】
控除を受けるには、必ず確定申告が必要です。以下のような書類をそろえて手続きを進めましょう。
📄必要な書類一覧
-
売買契約書（原本またはコピー）
-
登記事項証明書（登記簿謄本）
-
売却時にかかった費用の領収書（仲介手数料など）
-
居住していたことを証明する書類（住民票など）
-
マイナンバー確認書類＋本人確認書類
確定申告は、税務署の窓口でも、e-Tax（ネット）でも申請可能です。
税理士に相談すべきケースとは？【相続・空き家・共有名義など】
以下に該当する方は、自己判断せず、専門家（税理士）に相談することをおすすめします。
-
相続で取得した不動産を売却する
-
家の名義が複数人（共有名義）になっている
-
一部を賃貸にしていた期間がある
-
買い替えや住宅ローン控除との兼ね合いがある
複雑なケースほど、申告ミスや損失リスクが高まるため、プロのサポートが安心です。
まとめ：マイホーム売却前に「3000万円控除」は必ず確認を！
自宅を売却する際は「3000万円特別控除」を適用できるかどうかが最大の節税ポイントです。
この制度を使えば、譲渡益にかかる税金を大幅に減らすことができますが、条件や申請方法を理解しておかないと、適用されずに損をするリスクも。
✅要点まとめ：
-
マイホーム売却で3000万円まで非課税にできる制度
-
確定申告が必要で、条件を満たす必要がある
-
適用外になるケースも多いため注意が必要
大きな資産を動かすタイミングだからこそ、しっかり情報を確認しておきましょう。
